Planning de nettoyage des parties communes : modèle et fréquences par type d’immeuble

Quel est le planning de nettoyage des parties communes ?

Le planning de nettoyage des parties communes est le document qui liste, zone par zone, les tâches à réaliser, leur rythme et la preuve de leur exécution. Il couvre au minimum le hall, l'ascenseur, les escaliers et paliers, le local poubelles et les points de contact. Il découle du contrat d'entretien de la copropriété.

Le modèle ci-dessous est construit pour un immeuble à trois passages par semaine. Pour un rythme hebdomadaire, ne gardez que la première colonne de passage.

Immeuble : _ · Semaine du : _ · Intervenant : __

Visa intervenant : _ · Visa gardien ou conseil syndical : _

Pour les zones à jours prévus, ne cochez que le passage concerné. Si les bacs sortent plus souvent que le ménage, tenez-leur une feuille à part. Remplissez une feuille par semaine. La colonne « Remarques » signale ce qui dépasse le planning (dépôt sauvage, ampoule grillée, tag) : c'est elle qui fait d'une feuille de présence un outil de suivi.

Quelle est la fréquence de nettoyage ?

La fréquence de nettoyage des parties communes dépend du flux de passage, pas d'une norme : aucun texte national ne l'impose. Les repères que nous pratiquons vont du passage quotidien, pour un grand immeuble très fréquenté, au passage hebdomadaire, notre minimum contractuel. Lots, commerces, enfants et animaux font varier le rythme.

C'est le contrat d'entretien de la copropriété qui fixe la fréquence réelle.

Le hall et l'ascenseur demandent en général plus de passages que les paliers ou le sous-sol. Et un immeuble peut changer de ligne selon la saison : hebdomadaire l'hiver, deux passages par semaine l'été.

Planning de nettoyage d'un immeuble : les zones à ne pas oublier

Un planning de nettoyage d'immeuble échoue rarement sur le hall : il échoue sur les zones que personne ne voit en entrant. Sous-sols, caves, local vélos, abords et points de contact doivent figurer au planning avec un rythme écrit, même espacé, sinon ils ne sont jamais traités.

• Les points de contact : boîtes aux lettres, minuteries, poignées, boutons d'ascenseur. Ils se salissent plus vite que les sols et se voient moins.
• Le local vélos et les abords : souvent absents du contrat, à préciser noir sur blanc.
• Les bacs : leur sortie et leur rentrée suivent les jours de collecte, pas le rythme du ménage. Dans une copropriété de deux étages à Montrouge, on nous a demandé les bacs du lundi au vendredi (ordures ménagères trois jours, recyclables deux) : donnez-leur une ligne à part au planning.

Avec un gardien ou un employé d'immeuble, le planning dit qui fait quoi, sinon les zones frontières (local poubelles, abords) ne sont faites par personne.

Est-ce qu'un plan de nettoyage est obligatoire ?

Non, aucun texte national n'impose un plan de nettoyage écrit aux parties communes d'une copropriété, ni une fréquence minimale. En revanche, le syndic doit assurer l'entretien de l'immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le planning est donc la façon la plus simple de montrer que cette mission est remplie.

À Paris, le règlement sanitaire départemental n'impose pas de plan écrit, mais il fixe des fréquences pour le local poubelles (détail plus bas) : elles doivent figurer au planning. Un planning visé sert à :

• répondre à une réclamation avec une date ;
• vérifier que le prestataire exécute le contrat ;
• présenter un bilan factuel en assemblée générale.

Quelle est la loi qui régit le nettoyage des parties communes en copropriété ?

C'est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui encadre le nettoyage des parties communes en copropriété : son article 18 charge le syndic « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien », son article 10 répartit les charges selon la clé du règlement, en principe les tantièmes. Aucune fréquence n'y figure.

Les autres textes utiles, avec leur public :

• Le règlement de copropriété (propre à chaque immeuble) : il peut organiser l'entretien, y compris un ménage fait par les copropriétaires.
• Le décret n°87-713 du 26 août 1987 (bail d'habitation privé) : ce qu'un bailleur peut refacturer à son locataire.

Deux mises en concurrence à ne pas confondre dans l'article 21 de la même loi. Le conseil syndical met en concurrence les projets de contrat de syndic. Pour les autres contrats, dont celui de nettoyage, c'est l'assemblée générale qui fixe un montant au-delà duquel la mise en concurrence devient obligatoire.

Aucun texte n'impose en revanche de remettre le prestataire en concurrence à date fixe : vérifiez le seuil voté par votre AG avant de signer ou de renouveler un contrat.

Le local poubelles : la seule fréquence écrite noir sur blanc, à Paris

À Paris, le règlement sanitaire départemental fixe des fréquences pour le local poubelles des immeubles collectifs : récipients nettoyés après chaque vidage, jamais sur la voie publique, désinfection et désinsectisation au moins une fois par an, vide-ordures ramonés et nettoyés au moins deux fois par an (article 79). Ailleurs, c'est le règlement de chaque département qui s'applique.

Ce règlement (arrêté du 20 novembre 1979) vise tout immeuble d'habitation collectif parisien, copropriété ou non. Son article 77 impose aussi un local clos, ventilé, aux parois lavables, avec poste de lavage et capacité de deux jours de déchets ; dans les immeubles anciens où c'est impossible, il admet des solutions alternatives.

Hors de Paris, chaque département a son propre règlement sanitaire départemental : consultez le vôtre auprès de l'agence régionale de santé ou de la préfecture. Partout, le jour de collecte de la commune reste le bon repère pour caler le nettoyage du local.

Qui doit nettoyer les parties communes ?

Le syndic organise le nettoyage des parties communes et en répond, mais il ne le réalise pas lui-même. L'exécution revient, selon l'immeuble, à un gardien ou un employé d'immeuble, à une entreprise de nettoyage extérieure, ou aux copropriétaires à tour de rôle si le règlement de copropriété le prévoit.

Avec une entreprise extérieure, le planning fait partie du contrat : c'est le cadre de notre service de nettoyage des parties communes. Le ménage par les copropriétaires, lui, n'est organisé par aucune règle nationale : il ne tient que si le règlement de copropriété l'encadre. Le conseil syndical, enfin, n'exécute pas : il contrôle.

Qui paie : charges de copropriété et charges récupérables sur le locataire

Le nettoyage des parties communes est payé par les copropriétaires, selon la clé fixée par le règlement de copropriété, en principe les tantièmes (article 10 de la loi de 1965). Un propriétaire qui loue son lot peut ensuite en refacturer une partie à son locataire, selon des règles qui dépendent du type de bail et de qui fait le ménage.

Chaque ligne vaut pour un public précis : ne transposez pas une règle d'une ligne à l'autre.

Les pourcentages 75 %, 40 % et 100 % ne règlent pas la répartition entre copropriétaires : ils disent ce que le bailleur d'un lot peut refacturer à son locataire. Cas limite : faites valider par votre gestionnaire.

Quelles sont les 3 règles de base du nettoyage ?

Il n'existe pas de règle officielle en trois points pour le nettoyage des parties communes. Pour un planning qui tient dans la durée, trois principes suffisent : un rythme proportionné au passage, un périmètre écrit zone par zone avec son niveau de finition, un contrôle tracé à chaque passage. Sans l'un des trois, la qualité dérive vite.

Le tableau des fréquences règle le premier, le modèle de planning le deuxième, les visas et la colonne d'anomalies le troisième.

Adapter le planning : saisons, travaux, incidents

Un planning de nettoyage se recalibre quand l'usage de l'immeuble change. Les trois cas courants sont la saison, les travaux et les incidents. Chacun se traite par un ajustement de fréquence ou par une intervention ponctuelle, sans refaire le contrat.

• La saison : par exemple un passage de plus l'été.
• Les travaux : ravalement ou rénovation encrassent vite les communs ; on ajoute une remise en état ou un nettoyage après travaux.
• Les incidents : salissures importantes, sinistre. Une intervention ponctuelle se déclenche selon disponibilité, avec un délai annoncé dès la demande.

Notez chaque ajustement dans la colonne « Remarques » : au bout d'un an, vous saurez quelles périodes prévoir au contrat.

Du planning au cahier des charges

Le planning dit ce qui est fait chaque semaine ; le cahier des charges dit ce qui est dû. C'est le document contractuel entre la copropriété et le prestataire : zones, fréquences, produits, niveau de finition et contrôle. Le planning en est la traduction opérationnelle.

On écrit donc le cahier des charges d'abord, puis on en tire le planning. En cas de désaccord avec le prestataire, c'est le cahier des charges qui fait référence.

FAQ

Quel est le tarif moyen pour le nettoyage d'un immeuble ?

Chez Domiceo, le contrat démarre à 250 € HT par mois pour un passage hebdomadaire, sans la sortie et la rentrée des bacs, qui se chiffrent sur une ligne distincte. Pour un ordre de grandeur, nos contrats en cours se situent entre 17,50 et 20 € HT par lot et par mois : 20 lots × 17,50 € = 350 € HT, 40 lots × 20 € = 800 € HT par mois. Le prix définitif est celui du chiffrage écrit remis après la visite gratuite.

Que doit contenir un cahier des charges ?

Un cahier des charges de nettoyage des parties communes précise les zones à nettoyer, la fréquence de chaque tâche, les produits utilisés, le niveau de finition attendu et la façon de contrôler la qualité. Il liste aussi les zones exclues, pour éviter les désaccords avec le prestataire.

Comment contrôler le prestataire de nettoyage ?

Comparez ce qui est fait à ce qui est dû : un planning visé à chaque passage, confronté au cahier des charges, suffit à repérer un écart. Ajoutez un point régulier avec un interlocuteur unique chez le prestataire, et faites tourner le contrôle visuel entre le gardien et les membres du conseil syndical.

Que faire si le prestataire ne respecte pas le planning ?

Signalez chaque écart par écrit, daté, en citant la ligne du cahier des charges concernée, et demandez une correction. Si les écarts se répètent, le syndic dispose des clauses du contrat (préavis, résiliation) et peut consulter d'autres prestataires, en respectant le seuil de mise en concurrence voté par l'assemblée générale.

Le prestataire fournit-il le matériel et les produits ?

Le contrat doit le préciser. Chez Domiceo, les équipes viennent avec leur matériel professionnel et des produits adaptés aux surfaces et aux zones de contact (hall, escaliers, ascenseur, boîtes aux lettres) : la copropriété n'a rien à fournir ni à stocker.

Le planning doit-il être voté en assemblée générale ?

Non, pas le planning lui-même : c'est un document d'exécution. Ce que la copropriété décide, c'est le contrat d'entretien et la fréquence qu'il prévoit ; au-delà des montants fixés par l'assemblée générale, le conseil syndical est consulté et la mise en concurrence devient obligatoire (article 21 de la loi de 1965). Le planning en découle, et c'est au syndic de le faire appliquer par le prestataire ou le personnel de l'immeuble.

Un planning calé sur votre immeuble plutôt qu'un modèle générique ? Indiquez-nous le type d'immeuble et le nombre d'étages : nous vous rappelons dans la journée, puis nous visitons l'immeuble gratuitement et vous remettons un cahier des charges et un chiffrage écrits.

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Sources (Légifrance) :

• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, article 18
• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, texte intégral (article 10)
• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, article 21
• Règlement sanitaire du département de Paris, article 77
• Règlement sanitaire du département de Paris, article 79
• Décret n°87-713 du 26 août 1987
• Décret n°82-955 du 9 novembre 1982